(2017-12) 돈 버는 부동산에는 공식이 있다 [경제·경영]

돈 버는 부동산에는 공식이 있다. 

민경남 저, 예문, 216쪽. 

부동산 검토 매물에 대해서 항상 엑셀로 자료 기록을 남겨라. 

대한민국 인구 수 및 세대 수, 평균 가처분 소득, 평균 총자산 및 순자산, 관심있는 도시의 구 개수, 아파트 평균 거래량, 전세가율, 자가 보유율, 한국은행 기준금리, 정기예금 및 대출 금리, 최근 물가 상승률, 최근 GDP 성장률. 
이 수치들은 반드시 외우고 있어라. 

수시로 메모하는 습관을 들여라. 메모할 때 제목, 날짜, 출처를 반드시 기록해 놓아라. 저장해 놓은 메모들은 자기만의 데이터가 된다. 시간이 지나면, 본인이 투자를 검토했다가 최종적으로 포기한 대상에 대해 채점해 볼 수도 있다. 

궁금증이 생기면 주저 없이 전화해라. 각종 절차나 법률, 세금 관련, 부동산 시세 등을 직접 물어보라. 

직장을 우습게 보지마라. 수익률4%의 시대에 연봉 5천만원이면 12억5천만원의 자산 가치를 지닌다. 

자신만의 재무상태표를 만들어라. 3개월 단위마다, 그리고 부동산 계약 등으로 자산의 큰 변화가 있을 때는 재무상태표를 업데이트해라. 

신도시 규모를 정확히 알고 있어야 언론에서 공급 관련 이야기를 할 때, 공급이 과잉인지 부족인지 판단할 수 있다. 
동탄제2신도시:111,000  분당신도시:98,000 한강신도시:56,000  위례신도시:43,000  광교신도시:31,000  
판교신도시:29,000  별내신도시:26,000  길음뉴타운:20,000  가재울뉴타운:19,000  은평뉴타운:16,000  
북아현뉴타운:13,000  왕십리뉴타운:5,000 

정보는 다른 사람과 공유하라. 서로 믿을 만한 사람들과 같이 정보를 나누고 서로의 정보를 통해서 시너지 효과를 얻어라. 스터디를 같이 하는 것도 좋다. 

중개수수료는 깎지 마라. 오히려 목표금액을 초과해서 거래를 만들어주면 초과분의 일정부분(3%정도)을 인센티브로 지급하라. 좋은 가격에 거래하는 것이 수수료를 조금 더 지급하는 것보다 훨씬 낫다. 

부동산 거래는 절대 중계소에서 즉시 진행하지 마라. 한번 더 둘러보고 숙고하고 결정하라. 그렇게 놓친 매물은 나와 인연이 없는 매물이다. 

매매가를 깎을 때에는 명분이 있어야 한다. 매수자의 손실을 보전하기 위해서라거나, 재산세를 이유로 들어 명확한 근거를 가지고 가격 흥정을 하자. 

계약 당일 가격 흥정은 상도에 어긋난다. 

여러 은행에서 최저금리를 비교해라. 후보 2-3개를 놓고, [금리, 대출금액, 조기상환수수료 면제율, 거치여부, 금리인하를 위해 가입해야 하는 상품 리스트]를 정리해서 비교해라. 금리는 변동금리와 5년 고정금리를 비교해보고, 조기상환수수료 면제율을 꼼꼼히 살펴라. 고정금리로 대출한 경우, 시장금리가 올라갈 경우는 그대로 유지하고, 금리가 내려갈 경우는 타행 대환을 통해 금리를 낮춰라. 

대환을 할것인가, 말것인가 : BEP(Break even point, 손익분기점) = 중도상환수수료(%)/변경전후금리차이(%) x 12 
BEP 기간 이상 대출을 유지하게 된다면 대환을 하는 것이 유리하다. 

부동산 등기를 할때는 중도금 지급후부터 잔금 지급일 전까지 몇 군데의 법무사를 방문해 정식견적서를 받아 비용을 비교해보라. 

아파트를 구매하기 전 따져봐야 할 사항들 : 아파트연식, 입지조건, 분양가, 소유자현황, 주변공급계획 

팔때를 대비해서 거래량도 반드시 알아보고 구매하라. 거래량이 많을수록 매각에 유리한 아파트다. 부동산 거개량은 국토교통부 실거래가 공개시스템http://rt.molit.go.kr에서 확인할 수 있다. 단, 해당 평형의 거래 횟수를 일일이 세어봐야 한다. 

등기부등본을 떼서 확인해라. 매매가와 매도자의 대출금의 차이가 적어 지불 예정인 계약금과 중도금의 합보다 적을 경우 매우 주의해야 한다. 거래 사고가 발생할 수 있기 때문이다. 예를 들어 매매가가 5억원인데 매도자의 대출금이 4억7천만원일 경우, 계약금과 중도금은 3천만원 이하로 지급해야 한다. 만약 매도자에게 대출 연체료가 있을 경우 계약금과 중도금 금액을 더 낮춰야 한다. 단, 계약 해제에 관해서는 '매도자는 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다'라는 일반적인 조항을 넣기보다는 '매매가의 10%인 5천만원을 상환하고 계약을 해제할 수 있다'와 같이 금액을 계약서 특약에 확정해 놓는 것이 좋다. 
등기부등본은 인터넷 등기소www.iros.go.kr에서 누구나 발급받을 수 있다. 열람의 경우 700원의 수수료가 발생한다. 아파트나 빌라 등 공동주택의 경우 꼭 부동산 구분에서 '집합 건물'에 체크하고 발급받아야 한다. 

공동주택 공시가격을 확인해보라. 공시가격을 통해 각 매물들의 가격을 상대적으로 비교할 수 있을 뿐만 아니라, 재산세와 종합부동산세를 대략적으로나마 계산해보는데도 사용되기 때문이다. 공동주택 가격은 공동주택 가격열람 사이트www.realtyprice.kr에서 확인할 수 있다. 

분양권 투자는 다른 투자에 비해, 정보를 얻기가 매우 수월하다. 해당 건설사 홈페이지에서 '입주자 모집 공고문'을 살펴보면 왠만한 정보는 다 나와있다. 분양권 투자의 매력은 분양가의 10%에 해당하는 소액(계약금)으로 투자가 가능하다는 점에 있다(그러나!, 계약금이 5천만원이라고 해서 총 리스크가 5천만원이라고 생각하면 안된다, 총 리스크는 5억이다!). 청약은 매우 간단하다. 공인인증서만 있으면, 국민은행의 경우 국민은행 홈페이지, 타 은행의 청약통장인 경우, 아파트 투유www.apt2you.com 홈페이지에서 할 수 있다. 

임대차 계약 시 반드시 체크해야 할 사항 : 연체료 부과 조항(임대료 연체 시 연 ○%의 연체료를 부과한다), 제소전화해(법원에 미리 명도에 관한 판결을 받아 추후 임대료 연체 등으로 문제가 될 경우, 명도 기간을 단축하는것) 

임대료 10만원 차이면 매매가격 2천4백만원 차이다. 상가 투자시에는 반드시 임대료가 오를 가능성이 높은 부동산을 선택해야 한다. 

부동산을 구입할 떄는 최소 4-5번은 가보고 결정해야 한다. 평일 낮, 평일 저녁, 토요일, 일요일 등과 같이 각각 다른 요일과 다른 시간 대에 하는 것이 좋다. 현장에 갈 때마다 부동산을 방문해서 매매 시세, 전월세 시세에 관한 정보와 조언을 얻어야 한다. 한 발 더 나아가서 관리실 직원, 입주민이나 해당 지역을 자주 방문하는 사람들을 만나서 인터뷰해야 한다. 그러면 미처 생각지 못한 것들을 단시간에 알 수 있다. 

임차인의 수리 요청에는 적극적으로 응하라. 어차피 들어야 할 수리비라면 기분 좋게 쓰고 자산의 가치를 높여라. 

주요 세금 납부 일정을 기억해두라. 

날짜	세금
1월25일	부가가치세
4월25일	부가가치세
5월31일	종합소득세
7월25일	부가가치세
7월31일	건물분 재산세 or 주택 재산세 ½
9월30일	토지분 재산세 or 주택 재산세 ½
10월25일	부가가치세
12월15일	종합부동산세

주택임대차보호법에 의해 묵시적 갱신이 일어나면 임차인에게만 중도해지 권리가 있다. 임대인은 반드시 변경 계약서를 작성해야 한다. 부지런해야 한다. 

보유하고 있는 부동산의 일죠량이나 외부 조망 등을 사진으로 찍어두라. 나중에 쓰일 때가 있다. 

부동산 중계업소는 2-3곳과만 거래를 하는 것이 낫다. 너무 많은 곳에 노출되어 있으면 관리하기가 힘들고, 매물로서의 매력을 잃을 가능성도 있다. 그리고 단독 거래를 하게 되면 지나치게 중계업자에게 끌려갈 수가 있으므로 전문가는 전문가와 경쟁을 시키는 것이 좋다. 

부동산을 팔 때, 스토리텔링이 있는 집이면 더욱 매력적이다.