(2017-13) 마흔살, 행복한 부자 아빠 [경제·경영]

마흔살, 행복한 부자 아빠 

아파테이아 저, 길벗, 256쪽. 

우리가 돈을 벌어야 할 이유는, 자유를 얻기 위해서다. 단순히 놀기 위한 자유가 아니라 내가 하고 싶은 일을 하면서 보람과 기쁨을 누릴 수 있는 자유를 위해 생계를 유지할 수 있는 수입원이 필요하다. 자산을 목표로 삼기보다, 내가 생계를 유지하며 하고 싶은 일을 하기에 부족하지 않은 금액이 얼마인지 계산해보고 그것을 목표로 삼아야 한다. 그렇지 않으면, 돈의 주인이 아니라 노예가 된다. 

타인의 이목이 주는 속박으로부터 벗어나라. 돈과 시간의 주인이 되기 위해서는 내 인생에서 내 본성이 진정으로 원하는 것이 무엇인가를 알고, 나만의 철학이 뒷받침되어야 한다. 그 본성이 과시욕이나 소유욕이면 자유를 추구하기가 어렵다. [그 누구도 아닌 자기 걸음을 걸어라. 나는 독특하다는 것을 믿어라. 누구나 몰려가는 줄에 설 필요는 없다. 자기 걸음으로 자기 길을 가라. 바보 같은 사람들이 뭐라 비웃든 간에. -영화 <죽은 시인의 사회> 중에서-] 

절약보다 중요한 것은 사고의 부지런함이다. 근검절약은 최고의 미덕이지만 절약과 저축만으로 부를 형성하면서 사고가 경직되고 게으르다면 문제가 있다. 가난한 가정에서 자란 아이들은 어떻게 하면 돈을 안쓸것인가에 집중하고, 부유한 가정에서 자란 아이들은 어떻게 하면 돈을 창출할 것인가에 집중하는 경향이 있고, 후자가 더 윤택한 삶을 사는 것으로 조사되었다고 한다. 

내면의 소리에 귀를 기울여라. [여러분이 사랑하는 것을 찾아야 합니다. 여러분들에게 주어진 시간은 한정되어 있습니다. 그러므로 다른 사람의 인생을 사느라고 시간을 낭비하지 마십시오. 과거의 통념, 즉 다른 사람들이 생각한 결과에 맞춰 사는 함정에 빠지지 마십시오. 다른 사람들의 견해가 여러분 자신의 내면의 목소리를 가리는 소음이 되게 하지 마십시오. 그리고 가장 중요한 것은, 당신의 마음과 직관을 따라가는 용기를 가지는 것입니다. 이미 마음과 직관은 당신이 진짜로 무엇을 원하는지 알고 있습니다. 마음과 직관 외의 다른 모든 것들은 부차적인 것들입니다. 우리는 미래를 내다보면서 점을 이을 수는 없습니다. 우리는 오직 과거를 돌이켜보면서 점을 이을 수 있을 뿐입니다. 따라서 여러분들은 지금 잇는 점들이 미래의 어떤 시점에 서로 연결될 것이라는 믿음을 가져야만 합니다. 여러분들은 어떤 것들-자신의 내면, 운명, 인생, 카르마, 그 무엇이든지 신념을 가져야 합니다. 이런 접근법은 나를 결코 낙담시키지 않았고, 내 삶의 모든 변화를 만들어냈습니다. -스티브 잡스, 스탠퍼드 졸업식 축사 중에서-] 

전세금은 좋은 빚이다. 전세금의 가치는 시간이 지날수록 평가절하된다. 
대지지분이 큰 부동산에 관심을 가져라. 오피스텔은 대지지분이 지나치게 낮고 환금성이 떨어지고 매매가 상승 가능성이 떨어져 좋지 않은 부동산이다. 
수익형 부동산에 투자할 때는 대출을 가능한 많이 받아라(극단적인 대출이자가 오르지 않는 상황에서). 대출이 많으면 전세 대신 월세수익을 늘릴 수 있고, 매각시에도 좀 더 많은 매수자를 구할 수 있다. 
땅의 가치를 항상 잊지 말아야 한다. 건물은 짓고 난 이후 시간이 지날수록 감가상각이 이루어지지만, 대지의 가치는 시간이 지날수록 오르게 되어있다. 

자영업자 관점으로 돈 되는 1층상가를 찾아라. 아파트에서 멀지만 차량 접근 쉬운 택지지구 초입이라면 카센터에 적합하고, 공원과 초등학교 주변에 있는 땅의 경우엔 방방이(트램펄린장)로 보유비용을 상쇄할 수 있다. 학교정화구역을 벗어났다면 피씨방이나 노래방을 겨냥할 수 있다. 

타인으로부터 건물에 대해 브리핑을 받고 건물 매입을 결정하기 전, 반드시 직접 공인중개사 사무실에 들러 전월세 시세를 파악해 보는 것이 필요하다. 특히 건물주의 입장에서가 아니라 세입자의 입장에서도 시세를 알아보는 것이 좋다. 이 과정을 안거치면 수익률에 대해서 오판할 수 있다. 특히 1층 상가의 월세는 조작되는 경우가 많다. 건물주인과 자영업자가 합의하여 월세를 조작하는 경우가 많으므로 조심해야 한다. 주변보다 특별히 높은 세는 믿지 않는 편이 좋다. 

타인이 소유하고 있던 건물을 매입하려 할 때는 수익률이 20%, 30%되는 건물을 찾기가 힘드다. 왜냐하면 10%대에도 거래가 되므로 당연히 시세를 높여서 10%대에 맞추어 팔려고 하기 때문이다. 

원룸 장만하는 순서. ① 지역선정 : 회사가 많지만 상대적으로 조거공간이 부족한 곳을 골라 땅값이 평당 400만원 전후인 곳, ② 공인중개서 사무소 찾기 : 원룸 시세와 공실 상태 확인, ③ 건축설계 가도면 떠보기 : 후보지들의 주소를 건축설계사에게 가르쳐주고 가설계를 떠본다. 가설계는 본설계에 들어가기 전에 반드시 선행하여야 하는 작업이며, 설계사무소에 부탁하면 무료로 빠른 시간 안에 얻을 수 있다, ④ 수익률 분석하기 : 땅값, 건축비, 보증금, 월세로 수익률을 산출해본다, ⑤ 소유권 이전하고 건축. 

월세 20만원대인 곳은 피하라. 이런 곳은 수요자 우위의 시장이라는 의미고, 그만큼 공급이 과열되어 있어서 공실의 위험이 크고, 세입자가 자주 바꿀 수 있는 곳이다. 

조심하는 것은 정말 중요하다. 버는 것보다 잃지 않는 것이 더 중요하다. 하지만 철저한 분석을 통해 확신이 든다면, 실행에 옮기는 것이 가장 큰 능력이다. 

건축업자를 선택하여 건축할 경우 알아야 할 것들. 
① 건축사의 재정상태를 파악해야 한다. 재정상태가 부실한 건축사를 만나면, 중도하차하는 경우가 생길 수 있다. 해당 건축사가 얼마나 많은 건물을 지었는지 알아보고, 이전에 지은 집들을 살펴보는 것이 좋다. 
② 직접 만나는 것이 수익률을 높이는 방법이다. 건설현장에 찾아가서 소장이 사장의 전화번호를 물어보거나, 현수막의 전화번호를 적어두거나, 점포주택 구석구석을 뒤져서 건축사사무실을 찾아내거나 하는 방법을 써서 직접 접촉을 한다. 
③ 큰 평수에 지을수록 흥정의 여지가 크다. 
④ 계약할 때와 설계할 때가 가장 중요하다. 설계가 잘못되면 끝이다. 설계를 꼼꼼히 살펴야 한다. 예를 들어 상가 화장실과 2층 이상으로 올라가는 주거용 출입구는 분리되어야 하고, 생활주택의 창은 앉아서 밖이 보일 수 있도록 크게 지어야 한다. 외벽 마감제도 중요한데 가능하면 때를 덜 타는 천연샌드스톤이나 황등석을 이용하는 것이 좋다. 
⑤ 계약시 [철거, 측량, 전기 인입, 수도 인입, 가스공사, 설계, 감리, 산재보험, 경계담장의 비용 및 세대별 가전가구와 주인세대 붙박이장 등의 비용]을 모두 고려해야 한다. 그리고 게약서에는 약속한 것 이외에 추가금액은 없다는 것을 명시해야 한다.