(2017-05) 세상 모든 왕비를 위한 재테크 [경제·경영]

세상 모든 왕비를 위한 재테크. 

권선영 저, 길벗, 252쪽. 

너바나의 추천으로 읽는 제테크 시리즈. 실제적인 내용은 너바나의 책이 훨 좋았다. 

겹치지 않는 부분들, 간략 정리. 

돈 벌어주는 다가구주택의 조건. 
1. 주위 교통환경이 좋은 집 
2. 무조건 도로를 끼고 있는 집 
3. 주위에 생활편의시설이 잘 갖춰진 집 
4. 근처에 학원 종류가 다양한 집 
5. 재개발 계획이 있는 집 
6. 대지지분이 많은 집 
7. 주차공간이 충분한 집 

부동산 체크리스트 

물건명	소재지	총금액(매매가)	전세가(보증금)	월임대료(월세)	권리금	대출가능액
		대지면적	연면적	건평	건축년도	주차장

상가의 가치를 따져보는 가장 쉬운 방법은 권리금을 확인하는 것이다. 

상가의 위치는 주택가 초입이나 중심 사거리, 크기는 실평수 23제곱미터(약7평) 정도가 가장 무난하다. 

	평일 유동인구	주말 유동인구	평일 교통량	주말 교통량	입점 점포 고객수
					A	B	C
오전(7-9)
점심(11-14)
저녁(18-20)
심야(22-24)

절대 사면 안되는 상가
: 상권이 죽은 지역, 대형 평수의 아파트 상가, 출입구가 여러개로 분산된 아파트의 상가, 단지 내의 숨은 상가 

세입자 관리 

세입자 수리사항과 주인 수리사항을 계약서에 기재해두라. 
(ex. 보일러, 전기배선, 상하수도 같은 기본 주거시설의 고장은 주인이 수리, 그외는 세입자가 수리) 

좋은 아파트 조건 
    1. 1천 가구 이상의 대단지
    2. 역세권
    3. 로열층 (중간층부터 꼭대기 아래층까지)
    4. 주민 수준 높은 곳
    5. 건설사 브랜드가 좋은 곳 

땅투자의 원칙 
1. 밑져도 본전이 되는 땅을 사라. 적어도 땅을 못팔거나 안팔리게 될 경우, 나 스스로 개발을 해서 쓸 수 있거나 집을 지어서 살 수 있는 땅을 사야 한다.
2. 반드시 도로를 끼고 있는 땅을 사라. 도로는 땅의 혈관과 같다. 공장 등 건축허가를 받으려면 도로의 폭이 최소 4m  이상 되어야 한다. 차가 중간에 멈추기 힘든 고속도로나 자동차 전용도로 옆의 땅보다는 2차선 국도변에 있는 땅이 부가가치가 더 높다.
3. 땅에 대해 충분히 공부하고 난 후, 마음에 드는 땅을 만나면 바로 사라. 기회는 두 번 오지 않는다.
4. 도심에서 멀지 않은 곳(차로 30분 거리), 고속도로 IC 근처, 국도가 교차하는 지점, 철도역 근처 땅은 매력적인 투자처다. 

땅 매매시 확인해야 할 서류들
1. 등기부등본 : 소유관계 확인. 땅주인과 계약하는 사람이 동일인인지 확인.
2. 토지대장 : 땅의 면적 확인. 땅주인이 말하는 면적과 다른 경우 측량신청을 해서 실측해야 함.
3. 건축물대장 : 땅위에 건물이 있으면 건축물대장이 있기 때문에 어떤 건물이 등재되어 있는지도 놓치지 말고 확인.
4. 지적도 : 지적도상에 도로가 있는지, 어떤 용도인지를 확인. 
* 인근 땅과 비교. 개발시 제약조건 없는지 확인. 
* 개발을 염두에 두고 땅을 매입한다면 주위에 마을이나 건물이 없는 땅이 좋다(민원 문제로). 
* 연접지를 확인한다. 인근에 개발계획이 있으면 내 땅에 개발허가가 나지 않을 수 있다. 땅을 사게 되면 당장 개발 계획이 없다 하더라도 미리 개발허가를 받아두는 것이 좋다. 

땅 볼 때 지켜야 할 사항 
1. 직접 보지 않은 땅은 절대 사지 마라. 
2. 전문가와 함꼐 다니면서 배우라. 
3. 운동화, 카메라, 생수통, 긴바지, 지적도, 나침반을 챙겨 다녀라. 
4. 땅은 수풀이 우거지지 않는 겨울에 보러 다니고, 분묘 여부를 꼭 확인해라. 여러 계절을 다 확인해보는 것이 제일 좋다. 
5. 임야를 살 때는 소나무를 조심해라. 소나무는 희귀종, 보호종으로 일반 나무와는 달라 개발허가가 나지 않을 수도 있다. 소나무를 벌목하거나 이전하기 위해서는 반드시 산림청에 허가를 받아야 한다. 
6. 반드시 지적도와 대비해봐야 한다. 땅을 개발하려면 적어도 4m 폭의 도로에 8m 이상 접해 있어야 한다. 맹지이거나 진입로가 협소하면 투자가치가 떨어진다. 진입로와 접해 있더라도 진입로가 만일 다른 사람의 사유지라면 사전에 통행 허가를 받아야 하므로 잘 알아봐야 한다. 도로 여부는 지적도를 보면 알 수 있는데, 지적도만 맹신해서는 안된다. 지적도에는 분명히 도로가 있다고 표시되어 있는데, 현장에 가보면 길이 없는 경우도 있고 경운기 한ㄷ 대가 겨우 지나다니는 작은 농로가 지적도상에 도로처럼 표시되어 있는 경우도 있다. 땅 크기가 지적도와 다른 경우도 많은데, 미심쩍으면 지역 소재지 관청의 지적과에 문의해서 다시 실측을 해보아야 한다. 
7. 비 오는 날 현장답사를 가보라. 비가 안 올 때는 탄탄하고 정상적인 땅이었는데 비만 오면 발도 디디기 힘든 진흙탕으로 변하는 땅들이 있다. 탄탄하고 배수가 잘되는 땅인지, 그렇지 않은지 확인해 봐야 한다. 
8. 구석구석 다니면 건물이 있는지 체크하라. 내가 사려는 땅은 시작부터 끝까지 다니면서 어떤 건물이 있는지 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 건축허가를 받고 지은 집뿐만 아니라 무허가 축사, 비닐하우스, 심지어는 개집까지 땅 위에 있는 모든 건축물은 다 확인하고 체크해 두어야, 나중에 혹시 지상권 문제가 생길 경우에 대비할 수 있다. 계약을 할 때는 무허가 건물에 대한 철거나 임대계약 등의 문제를 어떻게 처리할 것인지 반드시 확인해야 한다. 

땅은 살 때부터 팔 때를 고려해야 한다. 시골땅은 적어도 1000평은 되어야 뭘 할 수 있다. 반대로 도심땅은 100평 이상 되면 덩치가 너무 커서 판매가 어려울 수 있다. 

땅 투자하기 전에 확인해 봐야 할 것들. 
1. 국토종합개발계획. 국토해양부사이트(http://www.molit.go.kr)에서 확인하는데, 투자할 지역이 수도권이라면 '수도권 정비계획'을, 수도권 이외의 광역권이라면 '광역권개발계획' 등을 확인하라. '시·군 종합계획(도시계획)'은 도의 시 또는 군이 수립하는 계획으로 해당 시·군의 토지 이용이나 교통, 환경, 문화, 산업, 보건, 통신 등에 관해서 알 수 있다. 
2. 토지등기부. 토지등기부는 땅의 사용 목적을 알려준다. 상대적으로 투자가치가 높은 지목은 잡종지, 전, 답, 산지(임야)이다. 땅 가격은 지목에 따라서 크게 차이가 난다. 
3. 토지이용계획확인서. 법이 허용하는 개발행위의 내용을 확인할 수 있다. 토지이용계획확인서에 '해당없음'이라고 표시되어 있으면, 관련 법률에서 개발행위 제한을 하지 않는다는 의미이므로 상대적으로 규제가 적다는 뜻이다. 그러나 이 또한 서류만 맹신해서는 안되고, 해당 관청의 건축과나 도시개발과 등을 찾아가 규제사항을 직접 확인해야 한다. 

도로와 넓게 접하고 있는 땅을 사라. 급경사를 피하라(특히30도이상은 안됨). 지대가 꺼져 있는 지역은 피하라. 

땅을 살 때, 되팔아 차익을 남길 생각보다는 어떻게 개발할까를 생각하라.