(2017-04) 나는 부동산과 맞벌이한다 [경제·경영]

나는 부동산과 맞벌이한다 

너바나 저, 알키, 256쪽. 

부동산 공부를 위해 처음 마련한 책. 

아 정말 좋다. 강추!!! 

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부동산 재테크 시스템 구축 순서 

① 절약해서 투자금 마련 → ② 수익형 부동산 투자 (아파트, 빌라, 오피스텔) → ③ 시세차익형 부동산 투자 

전세는 이자를 내지 않아도 되는 착한 대출이다. 

* 부동산 매입의 최적기 : ① 혹서기, 장마철 ② 크리스마스~구정 

시세차익형 부동산 매매 전략 
① 싸게 사서 싸게 판다 : 5천만 이하의 저가 주택을 매입. 월세 기준으로 볼 때 아직 매매가가 전세가 이하인 주택을 매입하면 절대 손해 보지 않는다.
② 싸게 사서 비싸게 판다 : 가장 이상적인 방법이지만, 거래는 쌍방이 합리적이라고 생각하는 가격에 이뤄지게 마련이다. 싸게 샀을 경우에는 이를 보유할 수 있는 체력(자금력)이 있어야 한다.
③ 비싸게 사서 싸게 판다 : 소위 상투잡이. 절대 피해야 할 길.
④ 비싸게 사서 비싸게 판다 : 많은 이들이 자기도 모르게 쓰고 있는 방법. 괜찮은 동네의 괜찮은 아파트. 객관적인 근거를 잘 따져봐야 함. 

경매 시장에서 먹을 게 없다는 이야기가 나오고는 있지만, 경매도 배워둬라. 

상가 임대시, 좋은 첫인상을 주도록 노력하라. 임대 물건을 동영상으로 촬영해 유투브에 올린 뒤, 부동산 중개사무소에 문자나 카톡으로 보내는 것도 방법. 상가는 난이도가 높은 투자처이다. 처음에는 아파트, 빌라, 오피스텔로 시작해서 경험을 쌓은 후에 상가에 투자하는 것이 좋다. 

수익형 부동산 투자 전 체크사항. ① 환금성(매매로 내놓을 때 거래가 용이한가) ② 수익률(대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는가) ③ 원금 보전성(돈을 잃지 않을 투자인가) 
수익형 부동산 투자 원칙. ① '낙찰가=대출금액+보증금'으로 자기 투자 자본이 거의 들지 않도록. ② 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회하도록. ③ 지속적으로 보유 물건을 늘려나가도록. 

월세가 지나치게 싼 지역은 투자하지 마라. 수요보다 공급이 많을 가능성이 높다. 

첫 투자는 투자금 3천만원 이내에서 할 수 있는 투자 물건을 찾아서 시작하라. 

삶의 구체적인 목표, 필요한 금액, 기한을 정하고 기록하고 공개하라. 

가계부를 작성하라. 가계부를 작성하지 않으면 단언컨대, 부자가 될 수 없다. 

투기가 아닌 투자를 하기 위한 질문. ① 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가? ② 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가? ③ 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가? ④ 이 물건의 수익률(대출 제외)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가? ⑤ 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가? 

* 초보 투자자를 위한 투자 공부법.
1단계 : 경제신문 읽기 - 관심있는 섹션만 또는 정해진 시간만큼, 대기업 동향을 챙겨라, 모르는 단어는 찾아봐라, 실제 관심 있는 물건의 시세를 매주 체크해보라. 
2단계 : 투자 관련 책 읽기 - 책을 읽고 정리해라. 
3단계 : 온라인에서 정보 및 동료 얻기 - 실시간 정보, 현실감 있는 정보를 얻을 수 있다, 가급적 온라인 사이트에 본인이 투자와 관련해 공부한 내용이나 정보를 나누면서 온라인상에서 좋은 동료를 만나라. 
4단계 : 매주 1회씩 임장하기 - ① 인터넷 사전조사, ② 부동산 중개사무소 전화문의(10곳이상), ③ 부동산 중고사무소 방문, ④ 임장보고서 작성 
5단계 : 멘토 만나기 - 강의 청강 

* 어떤 물건에 투자할 것인가. 
1. 수익률이 높은 물건에 투자하라. 
대출 제외 수익률(%) = (월세×12)÷(총 매입액-보증금)×100 
대출 포함 수익률(%) = {(월세-월이자)×12}÷(총 매입액-보증금-대출금액)×100 
대출 제외 수익률이 12% 이상이면 홈런, 10% 이상이면 안타. 
    (총매입금-보증금=5000만원이라면 월세=50만원이어야 홈런성 매물) 
가급적이면 대출을 제외하고 보증금을 최소로 한 상태에서 계산한 수익률을 기준으로 삼는게 좋다. 

성공적인 투자를 위해 반드시 필요한 네 가지는, 돈, 시간, 노력, 경험이다. 

물건을 사고 팔고 관리할 때, 혼자 하려고 하지마라. 가족/지인, 법무사, 인테리어업자, 부동산 중개업자의 시간과 노력을 사서 아웃소싱하라. 직원은 혼자 일하지만 사장은 협업하거나 다른 사람에게 돈을 주고 일을 위임한다. 직원은 일을 한 만큼 돈을 받지만, 결국 큰돈을 버는 것은 사장이라는 것을 기억하라. 

투자의 성공여부는 매입할 때 결정된다. 매도 타이밍도 중요하지만 싸게 사는 것이 무엇보다도 중요하다. 투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다.

투자 하기 전에는 실제로 부동산 투자로 큰 돈을 버는 사람들은 의견을 들어라. 그리고 언론이 떠든다고 해서 불안해하지 마라. 성공적인 투자를 하고 싶다면 고독한 상황에 익숙해져야 한다.

* 임차인 관리 노하우 

1. 임차인 관리를 지나치게 두려워하지 마라.
2. 계약서에 월세 연체 시 특약사항을 명시하라.
3. 은행의 입금 SMS 서비스를 사용하라. 
4. 네이버 캘린더 앱을 이용해서 월세입금날짜를 관리해라.
5. 월세일자를 매월 말일로 하든지, 임대인의 월급 다음 날로 하라.
6. 보증금은 월세의 10배로. 
7. 월세 2회 이상 연체 시 법적 절차를 진행하라. 

* 알아두면 유용할 현장조사의 기술 
    1. 역지사지. 세입자를 만날 경우 그들의 입장에서 생각해보라.
    2. 수익률 분석. 단점을 상쇄할 만한 장점이 있는지 살펴보라.
    3. 투자 세계에서 만난 지인을 소중히 여기라. 

* 근검절약하며 살 때 지녀야 할 마음가짐
    1. 세상을 살면서 모두 가질 수는 없다.  
    2. 인생이란 버킷리스트를 달성하는 게임을 하는 것이다.
    3. 당장 먹을 수 있는 마시멜로를 얼마간 참으면 더 많은 마시멜로를 먹을 수 있다.
    4. 현재 나의 가진 것에 만족할 줄 알아야 한다.

우공이산愚公移山 어리석은 사람이 산을 옮긴다, 무슨 일이든 꾸준히 노력하면 산을 옮기는 것처럼 큰 성과도 달성하게 된다. 

어제와 똑같이 살면서 다른 미래를 기대하는 것은 정신질환의 초기 증상이다. - 알버트 아인슈타인 

부동산 가격의 하락이 올 때 어느 정도까지 집값이 떨어질 수 있을까? 전세가 정도라고 보면 되겠다. 전세가는 그 물건의 실제 사용가치라고 볼 수 있다. 

* 수익형 아파트의 좋은 조건. ① 실투자금이 적게 드는 아파트, ② 전세 수요가 높은 지역의 아파트, ③ 주변에 향후 분양 물량의 공급이 없는 아파트, ④ 대단지 아파트(500세대 이상), ⑤ 역세권 아파트, ⑥ 소형 평형 아파트 

투자하기 좋은 부동산 찾기
① 조인스랜드(http://price.joinsland.joins.com)을 통해 테마검색의 전세비율 높은 아파트를 검색한다. 
② 네이버부동산(http://land.naver.com)을 통해 해당 지역의 매매 물건중 해당 면적의 조건을 넣어서 검색하고 저가순으로 정렬한다. 
③ 투자처로 적합한 지역은 반드시 직접 현장을 찾아서 부동산 중개인을 만나서 친분을 쌓고, 급매가 나오면 연락을 달라고 부탁하고 연락처를 남겨두라. 

★ 너바나의 추천도서 
재테크 일반 
《부자 아빠 가난한 아빠》 1,3권, 《부자사전》 1,2권, 《당신이 속고 있는 28가지 재테크의 비밀》, 《부의 추월차선》,
《이웃집 백만장자》, 《보도 섀퍼의 돈》, 《보도 섀퍼의 나는 이렇게 부자가 되었다》, 《후천적 부자》
부동산 
《세상 모든 왕비를 위한 재테크》, 《뭘 해도 돈 버는 부동산 투자 습관》, 《부동산 상식 사전》,
《마흔 살, 행복한 부자 아빠》, 《노후를 위해 집을 저축하라》, 《아기곰의 10년 동안 써먹을 부동산 비타민》,
《흔들리지 마라 집 살 기회 온다》, 《선대인, 미친 부동산을 말하다》
경매
《나는 쇼핑보다 경매가 좋다》, 《나는 돈이 없어도 경매를 한다》, 《송사무장의 경매의 기술》,
《월급쟁이를 위한 부동산 경매》, 《경매야 놀자》, 《민사집행 법원실무제요》, 《민사집행 부동산경매의 실무》
회계·세금 
《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》, 《회계천재가 된 홍대리》
기타 
《아웃라이어》, 《보험회사가 당신에게 알려주지 않는 진실》, 《허크 코헨, 협상의 법칙》, 《카네기 인간관계론》